Σφαγεία Σκύδρας: ποιο ήταν το σκεπτικό της τελευταίας παράτασης του μισθώματος από το Δημοτικό Συμβούλιο

Στις 15 Οκτωβρίου 2023 κατατέθηκε αίτηση ακύρωσης στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά της απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου Σκύδρας που διεξήχθη στις 30 Μαΐου 2023, με θέμα την έγκριση παράτασης μίσθωσης των Σφαγείων Σκύδρας, ενώ την επομένη ο κ. Βασίλης Μεγαλοβασίλης νόμιμος εκπρόσωπος της εταιρείας Σφαγεία Αλμωπίας ΑΕ προσέφυγε και στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Μακεδονίας Θράκης για το ίδιο θέμα. Δείτε εδώ τις αιτήσεις ακύρωσης.

Ας θυμηθούμε, όμως, και ποια ήταν η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου όπως αυτή αναφέρεται στο πρακτικό της συνεδρίασης αλλά και τα όσα είχε πει η Δήμαρχος. Ποια ήταν η εισήγηση της δικηγόρου Ουρανίας Λεκάκη (η οποία μετά τις εκλογές της 8ης Οκτωβρίου θα είναι δημοτική σύμβουλος στο νέο ΔΣ) που ορίστηκε από την Οικονομική επιτροπή για να γνωμοδοτήσει. Να σημειωθεί, επίσης, ότι η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Μακεδονίας Θράκης απάντησε με το με αριθμό πρωτοκόλλου 130924/27-09-2023 έγγραφό της ότι (αντιγράφουμε από τα πρακτικά της οικονομικής επιτροπής) «έθεσε στο αρχείο τα με αρ.πρωτ. 9272/2022/4-8-2023 και 8995/21-9-2023 έγγραφα διότι παρήλθε το διάστημα των δύο μηνών από την έκδοση και τη δημοσίευση της με αρ.130/2023 απόφασης του Δημοτικού Συμβουλίου και δεν έχει πλέον αρμοδιότητα να ακυρώσει την απόφαση του Συλλογικού οργάνου (Δημοτικού Συμβουλίου) αυτεπάγγελτα, για λόγους νομιμότητας» και «εφιστά την προσοχή του Δήμου στο άρθρο 15 του Ν.4013/2011 υπογραμμίζοντας μάλιστα ότι η μίσθωση μπορεί να παραταθεί μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη της».

Η απόφαση του ΔΣ για τα σφαγεία

Σύμφωνα με τα πρακτικά της 30ης Μαΐου 2023 που αναρτήθηκαν στη διαύγεια 19 Οκτωβρίου 2023 «για το 4ο θέμα της ημερήσιας διάταξης ο πρόεδρος έθεσε υπόψη του συμβουλίου την αριθ. 9272/5-12-2023 αίτηση της εταιρείας με την επωνυμία «ΕΜΠΟΡΙΑ ΚΡΕΑΤΩΝ – ΣΦΑΓΕΙΑ ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και διακριτικό τίτλο «ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΕ» με έδρα το Μαυροβούνι η οποία μισθώνει τα δημοτικά σφαγεία στο Μαυροβούνι Δήμου Σκύδρας σύμφωνα με τα αριθ. Α) 3640/2002 συμβόλαιο μίσθωσης για είκοσι χρόνια, έως το 2022 , Β) 4522/2004 συμβόλαιο παράτασης μίσθωσης για πέντε χρόνια έως το 2027, Γ) 5639/2007 συμβόλαιο παράτασης μίσθωσης για πέντε χρόνια έως το 2032 και το Δ) 7147/2014 συμβόλαιο παράτασης μίσθωσης για πέντε χρόνια έως το 2037. Τα δημοτικά σφαγεία βρίσκονται στην κοινότητα Μαυροβουνίου, στο αριθ. 671 αγροτεμάχιο – χερσολίβαδο εμβαδού 20.000 τ.μ. και ανήκαν στην Κοινωφελή Δημοτική Επιχείρηση με την επωνυμία ΔΗΚΕΣ, πρώην ΔΕΚΑΠΑ, η οποία έκλεισε και εκκαθαρίστηκε με την αριθ.24/2014 απόφαση Δημοτικού Συμβουλίου και η λειτουργία των σφαγείων περιήλθε στον Δήμο Σκύδρας.

Με την ανωτέρω αίτηση η εταιρεία με την επωνυμία «ΕΜΠΟΡΙΑ ΚΡΕΑΤΩΝ – ΣΦΑΓΕΙΑ ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και διακριτικό τίτλο «ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΕ» ζητά την παράταση για άλλα πέντε χρόνια , ήτοι έως τις 30-10-2042 προκειμένου να ενταχθούν στο με αριθ. 4887/2022 Αναπτυξιακό νόμο, σύμφωνα με την αριθ.94084/2022 απόφαση προκήρυξης καθεστώτος ενισχύσεων «Αγροδιατροφή – Πρωτογενής Παραγωγή-Μεταποίηση Γεωργικών Προϊόντων – Αλιεία – Υδατοκαλλιέργεια» που δημοσιεύτηκε στο με αριθ. 5130/1-10-2022 ΦΕΚ – τεύχος Β’, όπου μεταξύ των προϋποθέσεων ένταξης τους είναι η μίσθωση να έχει διάρκεια άνω της 15ετίας.

Στην ίδια αίτηση η εταιρεία με την επωνυμία «ΕΜΠΟΡΙΑ ΚΡΕΑΤΩΝ – ΣΦΑΓΕΙΑ ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και διακριτικό τίτλο «ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΕ» αναφέρει επίσης ότι το αριθ. 671 αγροτεμάχιο -χερσολίβαδο εμβαδού 20.000 τ.μ. όπου βρίσκονται οι εγκαταστάσεις των δημοτικών σφαγείων μετά από την υπ’ αριθ. 5999/21-12-1987 Απόφαση Νομάρχη Πέλλας αποφασίστηκε η αναγκαστική του απαλλοτρίωση αγροτικών ακινήτων για κατασκευή-διάνοιξη δρόμου παράλληλου και καθ’ όλο το μήκος της Δ4 του αρδευτικού έργου Ανατολικού Βερμίου. Η απόφαση αυτή δημοσιεύθηκε στο με αριθ. 24/18-1-1988 ΦΕΚ και μεταξύ των ακινήτων που επηρεάστηκαν ήταν και το διαιρετό τμήμα 20.000 τ.μ. ιδιοκτησίας

τότε του Δήμου που αυτή συνέχεια μεταβιβάστηκε λόγω δωρεάς στη ΔΕΚΑΠΑ. Συνέπεια αυτής της απόφασης ήταν ο δρόμος αυτός να διέλθει μέσα από το διαιρετό τμήμα και να το χωρίσει σε δύο τμήματα και συγκεκριμένη το βόρειο τμήμα εμβαδού 11.883 τ.μ. και το νότιο τμήμα εμβαδού 6.287 τ.μ. Το άνω διαιρετό τμήμα του 671α εκτάσεως 20.000 τ.μ. αποτυπώθηκε και στην Κτηματολογική Βάση ως δύο τμήματα, το ένα διαιρετό τμήμα 671Α εκτάσεως 6.287 τ.μ. με ΚΑΕΚ 380750901001/0/0 και το άλλο διαιρετό τμήμα 671Α εκτάσεως 11.883 τ.μ. με ΚΑΕΚ 380750801003/0/0. Κατά συνέπεια όλα τα παραπάνω προηγούμενα τέσσερα συμβόλαια μίσθωσης θα πρέπει να διορθωθούν καθώς γίνεται λανθασμένη αποτύπωση του ακινήτου και δημιουργεί πολεοδομικά και νομικά προβλήματα στην λειτουργία της επιχείρησης, όπως αναφέρουν».

Κατόπιν τούτου η αίτηση της εταιρείας παραπέμφθηκε στην Οικονομική Επιτροπή του Δήμου Σκύδρας για γνωμοδότηση από δικηγόρο σε ότι αφορά την νομιμότητα των προηγούμενων παρατάσεων και στην δυνατότητα παράτασης εκ νέου για μια πενταετία. Η Οικονομική Επιτροπή με την αριθ.305/2022 απόφαση της όρισε την δικηγόρο Σκύδρας κ. Ουρανία Λεκάκη για την παροχή σχετικής γνωμοδότησης.

Με την από 27-1-2023 γνωμοδότηση της η δικηγόρος είπε ότι οι παρατάσεις βρίσκονται σε ισχύ και ότι η νέα παράταση με προϋποθέσεις είναι εφικτή και με την αριθ. 55/2023 η Οικονομική Επιτροπή την έκανε δεκτή.

Προϋποθέσεις παράτασης:

- να μην υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές της μισθώτριας στο Δήμο όπου σύμφωνα με την από 25-4-2023 βεβαίωση του Ταμείου Σκύδρας η εταιρεία με την επωνυμία «ΕΜΠΟΡΙΑ ΚΡΕΑΤΩΝ – ΣΦΑΓΕΙΑ ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και διακριτικό τίτλο «ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΕ» δεν έχει οφειλές.

- Να έχει κατατεθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για τον εκσυγχρονισμό και βελτίωση του ακινήτου κάτι που η εταιρεία έχει ήδη καταθέσει.

- Να προκύπτει από έρευνα της αρμόδιας υπηρεσίας του Δήμου ότι από την παράταση της μίσθωσης δίνεται η δυνατότητα να διασφαλιστεί το συμφέρον του Δήμου όπου μετά από την αριθ.πρωτ: 9272/25-5-2023 εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας βεβαιώνεται ότι διασφαλίζεται το συμφέρον του Δήμου και

- Να έχει προηγηθεί εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου από πιστοποιημένο εκτιμητή που έχει εγγραφεί στο μητρώο της παρ. Γ’ του άρθρου πρώτου του Ν. 4152/2013 με ρητή επιφύλαξη επανεκτίμησης σε χρόνο πλησίον της έναρξης της παράτασης ή έχει τεθεί όρος στη σύμβαση ότι το μίσθωμα θα είναι ίσο με το ύψος που θα καθορισθεί από τον εκτιμητή σε εύλογο χρόνο (πιθανόν λίγους μήνες) πριν την έναρξη της νέας παράτασης και μετά από πρόταση της Δήμαρχου η εκτίμηση θα αποφασισθεί πριν την έναρξη της νέας παράτασης.

Σύμφωνα με τον Ν .4013/2011 άρθρο 15 όπως τροποποιήθηκε με άρθρο 37 Ν. 4801/2021 το πρώτο εδάφιο, προστίθεται τρίτο εδάφιο και η παρ. 12 διαμορφώνεται ως εξής:

«12. Μισθώσεις ακινήτων, υφιστάμενες αλλά και όσες συναφθούν μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος, που υπάγονται στο Π.Δ. 34/1995 (Α’ 30) και αφορούν σε ακίνητα στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις με εκμισθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύτερου δημόσιου τομέα, πλην της Ε.Τ.Α.Δ., συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, εφόσον δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές προς τον οικείο φορέα και υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για εκσυγχρονισμό και ανακαίνιση του ακινήτου, που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για μισθώσεις των παραπάνω ακινήτων που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και δεν υφίσταται αντισυμβατική διακράτηση.

Εφόσον το τελικό κόστος του επιχειρηματικού πλάνου του πρώτου εδαφίου, όπως πιστοποιείται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή, υπερβεί κατά πενήντα τοις εκατό (50%) τον αρχικό προϋπολογισμό, με τη συνδρομή και των λοιπών προϋποθέσεων της παρούσας, παρέχεται δικαίωμα προτίμησης υπέρ του μισθωτή του συγκεκριμένου μισθίου, προκειμένου να του παρασχεθεί η δυνατότητα κατάθεσης ισόποσης προσφοράς προς οιονδήποτε τρίτο πλειοδότη, υπερθεματιστή ή υποψήφιο αγοραστή πλειοδοτικού διαγωνισμού, τον οποίο ήθελε τυχόν διενεργήσει ο εκμισθωτής για την αγοραπωλησία του μισθωμένου ακινήτου. Η εφαρμογή του προηγούμενου εδαφίου καθίσταται γνωστή προς τους τρίτους συμμετέχοντες στη διαδικασία με οποιονδήποτε πρόσφορο τρόπο.».

Σύμφωνα με το άρθρο 41 - Νόμος 4605/2019 Οι παράγραφοι 12 και 13 του άρθρου 15 του ν. 4013/2011 (Α΄ 204) αντικαθίστανται ως εξής:

«12. Μισθώσεις ακινήτων, που υπάγονται στο Π.Δ. 34/ 1995 (Α΄ 30), οι οποίες αφορούν σε ακίνητα στα οποία στεγάζονται επιχειρήσεις με εκμισθωτή το Δημόσιο, Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α. ή φορέα του ευρύτερου δημόσιου τομέα πλην της ΕΤΑΔ, συμπεριλαμβανομένων αυτών που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί, εφόσον δεν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές μισθωμάτων ή άλλες οφειλές προς τον οικείο φορέα και υποβληθεί βιώσιμο επιχειρηματικό πλάνο για εκσυγχρονισμό και ανακαίνιση του ακινήτου που εγκρίνεται από την αρμόδια υπηρεσία του εκμισθωτή, μπορούν να παρατείνονται μέχρι δώδεκα (12) χρόνια από τη λήξη τους με απόφαση του αρμόδιου οργάνου και με απευθείας σύναψη σύμβασης παράτασης της μίσθωσης με τον εγκατεστημένο στο μίσθιο μισθωτή. Το ίδιο ισχύει και για μισθώσεις των παραπάνω ακινήτων που έχουν λήξει, εφόσον το μίσθιο δεν έχει αποδοθεί και δεν υφίσταται αντισυμβατική διακράτηση.

13. Για τον καθορισμό του μισθώματος του χρόνου της παράτασης της μίσθωσης σύμφωνα με την παράγραφο 12, προηγείται εκτίμηση της μισθωτικής αξίας του μισθίου από πιστοποιημένο εκτιμητή που έχει εγγραφεί στο μητρώο της παρ. Γ΄ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 (Α΄ 107). Το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από την ανωτέρω εκτιμώμενη μισθωτική αξία. Αν το ήδη καταβαλλόμενο μίσθωμα υπερβαίνει την εκτιμώμενη μισθωτική αξία, το μίσθωμα δεν μπορεί να συμφωνηθεί κατώτερο από το ήδη καταβαλλόμενο.»

Ενόψει των ανωτέρω ο πρόεδρος καλεί το συμβούλιο να αποφασίσει σχετικά.

Το συμβούλιο ύστερα από διαλογική συζήτηση ,αφού άκουσε τον Πρόεδρο , είδε την αριθ. 9272/5-12-2023 αίτηση της εταιρείας με την επωνυμία «ΕΜΠΟΡΙΑ ΚΡΕΑΤΩΝ – ΣΦΑΓΕΙΑ ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και διακριτικό τίτλο «ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΕ» , την αριθ. /2022 ΑΟΕ, την από 27-1-2023 γνωμοδότηση της δικηγόρου Ουρανίας Λεκάκη, τα συμβόλαια μίσθωσης των δημοτικών σφαγείων, το τοπογραφικό διάγραμμα, την από 25-4-2023 βεβαίωση του Ταμείου Σκύδρας, την

από 25-5-2023 εισήγηση της υπηρεσίας, το επιχειρηματικό πλάνο της εταιρείας και τις σχετικές διατάξεις του νόμου,

Σύμφωνα πάντα με τα πρακτικά του ΔΣ και με βάση τα παραπάνω το ΔΣ πήρε την παρακάτω απόφαση ομόφωνα

1. Εγκρίνει την αίτηση παράτασης της εταιρείας με την επωνυμία «ΕΜΠΟΡΙΑ ΚΡΕΑΤΩΝ – ΣΦΑΓΕΙΑ ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και διακριτικό τίτλο «ΓΙΑΝΝΕΛΗΣ ΑΕ» μίσθωσης των Δημοτικών Σφαγείων που βρίσκονται στην Κοινότητα Μαυροβουνίου, στα αριθ. 671α διαιρετά τμήματα 6.287 τ.μ. και 11.883 τ.μ. ,σύμφωνα με το τοπογραφικό διάγραμμα που αποτελεί και αναπόσπαστο μέρος της παρούσας απόφασης , για πέντε χρόνια ,ήτοι έως τις 20-10-2042 σύμφωνα με το σκεπτικό της παρούσας απόφασης.

2. Εγκρίνει την διόρθωση των αριθ.: Α) 3640/2002 συμβόλαιο μίσθωσης για

είκοσι χρόνια, έως το 2022 , Β) 4522/2004 συμβόλαιο παράτασης μίσθωσης για πέντε χρόνια έως το 2027, Γ) 5639/2007 συμβόλαιο παράτασης μίσθωσης για πέντε χρόνια έως το 2032 και το Δ) 7147/2014 συμβόλαιο παράτασης μίσθωσης για πέντε χρόνια έως το 2037 ως προς την αποτύπωση του ακινήτου μετά την αναγκαστική του απαλλοτρίωση αγροτικών ακινήτων για κατασκευή-διάνοιξη δρόμου παράλληλου και καθ’ όλο το μήκος της Δ4 του αρδευτικού έργου Ανατολικού Βερμίου όπως αυτή δημοσιεύθηκε στο με αριθ. 24/18-1-1988 ΦΕΚ και μεταξύ των ακινήτων που επηρεάστηκαν ήταν και το διαιρετό τμήμα 20.000 τ.μ. ιδιοκτησίας τότε του Δήμου που αυτή συνέχεια μεταβιβάστηκε λόγω δωρεάς στη ΔΕΚΑΠΑ. Συνέπεια αυτής της απόφασης ήταν ο δρόμος αυτός να διέλθει μέσα από το διαιρετό τμήμα και να το χωρίσει σε δύο τμήματα και συγκεκριμένη το βόρειο τμήμα εμβαδού 11.883 τ.μ. και το νότιο τμήμα εμβαδού 6.287 τ.μ. Το άνω διαιρετό τμήμα του 671α εκτάσεως 20.000 τ.μ. αποτυπώθηκε και στην Κτηματολογική Βάση ως δύο τμήματα, το ένα διαιρετό τμήμα 671Α εκτάσεως 6.287 τ.μ. με ΚΑΕΚ 380750901001/0/0 και το άλλο διαιρετό τμήμα 671Α εκτάσεως 11.883 τ.μ. με ΚΑΕΚ 380750801003/0/0..

3. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος της νέας παράτασης (από 20-10-2037 έως 20-10-2042) θα καθορισθεί σε εύλογο χρονικό διάστημα πριν την έναρξη της νέας παράτασης από πιστοποιημένο εκτιμητή που έχει εγγραφεί στο μητρώο της παρ. Γ’ του άρθρου πρώτου του Ν. 4152/2013 (πιθανόν λίγους μήνες).

4. Εξουσιοδοτεί την Δήμαρχο Σκύδρας Ιγνατιάδου Αικατερίνη για την υπογραφή όλων των συμβολαίων.

5. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα διόρθωσης των προηγουμένων συμβολαίων αλλά και τα νέας παράτασης θα βαρύνουν αποκλειστικά στον μισθωτή.

Έτσι συντάχτηκε η απόφαση αυτή και πήρε αριθμό 130/2023.

Δείτε στο βίντεο την τοποθέτηση της Δημάρχου στις 30/5/23 που αναφέρει μεταξύ άλλων ότι υπήρξε κι άλλη αίτηση που αμφισβητούσε τις παρατάσεις. Η αίτηση ήταν από τα Σφαγεία Αλμωπίας κι έγινε στις 29 Σεπτεμβρίου 2022 και ενημέρωνε την επιθυμία της να συμμετέχει σε διαγωνισμό με τη λήξη της σύμβασης των σφαγείων στις 31/12/2022, ζητούσε τον σχετικό φάκελο της υπόθεσης ενώ ενημέρωνε και για το ενεργό έννομο συμφέρον της.

Στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση η οικονομική επιτροπή του Δήμου Σκύδρας απάντησε με την εκ νέου αποδοχή της γνωμοδότησης της πληρεξούσιας δικηγόρου η οποία ουσιαστικά ενέμεινε στην αρχική της γνωμοδότηση. Συγκεκριμένα αναφέρεται:

Την παραμονή στις προτάσεις της από 27-01-2023 γνωμοδότησής όπου αναφορικά με το νομικό σκέλος παράτασης της μίσθωσης και τις προϋποθέσεις αυτής. Αναφορικά με την διόρθωση των μισθωτηρίων συμβολαίων δεν υπάρχει κάποιο ζήτημα που μου ζητήθηκε να απαντήσω. Τέλος, σχετικά με το έγγραφο με αριθμό πρωτοκόλλου 130924/27-09-2023 της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Μακεδονίας Θράκης, θεωρώ ότι η σημείωση σχετικά με την προσοχή του Δήμου στο αρ.15 παρ.12 του Ν.4013/2011 έχει δοθεί και έχει αξιολογηθεί στην προηγούμενη από 27-01-2023 γνωμοδότησή μου, ενώ επιπροσθέτως στην παρούσα γνωμοδοτώ ότι : η κατά τη διάταξη του Ν.4013/2011 και συγκεκριμένα του πρώτου εδαφίου της παρ. 12 του αρ. 15 αναφερόμενη «λήξη» της συγκεκριμένης μίσθωσης που αφορά η γνωμοδότησή μου είναι η 30-10-2037. Η απόφαση αυτή έλαβε αύξοντα αριθμό 189/2023

Η απόφαση

Την Τρίτη, 31 Οκτωβρίου 2023 συνεδριάζει η Οικονομική Επιτροπή για τον ορισμό Δικηγόρου προκειμένου να γνωμοδοτήσει για την από 16-10-2023 προσφυγή της εταιρείας με την επωνυμία “Σφαγεία Αλμωπίας Α.Ε.” κατά της αρ. 130/30-5-2023 απόφασης Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Σκύδρας